Односторонний отказ от договора аренды

Согласно части 1, 3 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.

Согласно статье 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложение об этом второй стороне по договору.

Сторона договора, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения уведомляет другую сторону о результатах ее рассмотрения.

В случае если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок с учетом времени почтового обращения, заинтересованная сторона вправе передать спор на разрешение суда.

Если судебным решением договор изменен или расторгнут, договор считается измененным или расторгнутым со дня вступления в силу данного решения, если другой срок вступления в силу не установлен по решению суда.

Статья 782 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.

В случае отказа наймодателя от договора найма договор является расторгнутым с момента получения нанимателем сообщения наймодателя об отказе от договора.

Поэтому некоторые юристы, ссылаясь на вышеуказанные нормы права, считают, что условия договора аренды (хозяйственного договора), которые позволяют сторонам в одностороннем порядке отказаться от договора, могут быть признаны судом недействительными.

Единственное исключение из этого правила, по их мнению, является условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в связи с неуплатой арендатором арендной платы в течение трех месяцев подряд.

С такой позицией своих коллег согласиться не могу.

Так, общие принципы гражданского законодательства установлены в статье 3 Гражданского кодекса Украины. В этот перечень входит, в частности, свобода договора.

Согласно статьям 626, 627 Гражданского кодекса Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ст. 638 Гражданского кодекса Украины).

Итак, если стороны четко определят в договоре аренды основания и порядок одностороннего отказа от договора, то это не будет противоречить требованиям статей 188, 291 Хозяйственного кодекса Украины. Ведь эти нормы не содержат запрета на урегулирование между сторонами в договорном порядке таких условий.

Аналогичную позицию высказывает и Высший хозяйственный суд Украины в своих многочисленных судебных решениях, в частности в постановлении от 4 октября 2016 по делу № 920/75/16.